¿Qué es una Cesión de Derechos?

Una Cesión de Derechos es un Contrato en el cual existe un Cedente y un Cesionario. El Cesionario recibe del Cedente todos los beneficios o perjuicios de un Contrato celebrado previamente con un tercero.

En el caso de las inversiones en Bienes Raíces, podemos hablar de una Cesión de Derechos Litigosos para referirnos a la compra de una deuda por parte de un inversionista al banco.

Esa deuda tiene como garantía un Bien Inmueble, el cuál será adjudicado al Cesionario en caso de que el deudor no pague su deuda con el banco, que después de la Cesión pasa a ser una deuda con el Cesionario.

Rendimiento de un Remate Bancario

El rendimiento de una inversión en remates bancarios es generalmente del 10 al 50%, aunque hay casos excepcionales en los cuales el rendimiento puede llegar a ser del 70%.

Las variables que hay que considerar para que el rendimiento sea mayor son:

-Precio de Compra del Remate o Cesión de Derechos.

-Valor Comercial del Inmueble.

-Honorarios legales (abogado).

-Pubicación de edictos.

-Desalojo (fuerza pública, cargadores)

-Honorarios Notariales.

-Impuestos (ISR por adquisición, ISR por enajenación, ISAI).

-Comisiones de comercialización a la compra y a la venta del inmueble.

-Adeudos de predial, agua, luz, mantenimiento.

-Posible remodelación del inmueble.

 

El rendimiento no es una simple resta de valor comercial menos precio de remate, se debe analizar cada caso para determinar qué rendimiento puede dar y en qué periodo de tiempo.

 

Inversión en Remates Bancarios

La Inversión en Remates Bancarios ha sido muy publicitada a raíz de que “gurús” como Robert Kiyosaki publicaron métodos de inversión en bienes raíces. Específicamente los “foreclosures” de Estados Unidos de Norteamérica que en México se conocen  como Remates Bancarios.

En México hay varias maneras de participar en este tipo de inversiones. Una de ellas es la Cesión de Derechos, en la cuál el inversionista compra la deuda que un deudor tiene con el banco (acreedor), convirtiéndose en el Cesionario.

Otra manera de participar en este tipo de inversiones es a través de los Remates Judiciales, en los cuales el inversionista debe acudir a los Juzgados en los que se lleva a cabo la subasta del bien y competir con otros inversionistas para quedarse finalmente con el inmueble.

Cada uno de estos métodos tiene particularidades que sólo un experto en la materia conoce, generalmente son los abogados expertos en juicios hipotecarios quienes dominan los procedimientos necesarios para llevar a buen término la escrituración y toma de posesión del inmueble en garantía.