Cuánto tiempo tarda una inversión en Remates Bancarios?

Una inversión en un remate bancario debe ser realizada con mucha paciencia, con pies de plomo y con análisis por parte de un abogado experto.

Hay casos de juicios que tardan más de 20 años  desde sus etapas iniciales hasta la toma de posesión. También hay casos en los que 6 meses han sido suficientes para que el deudor desista y entregue la propiedad en garantía.

Cada caso es distinto y los abogados tienen que revisar cada expediente para dar un estimado en tiempo y costo.

Nueve Focos Rojos al comprar una Cesión de Derechos

Algunos intermediarios ofrecen “maravillas” o “grandes oportunidades” muy por debajo del valor comercial del inmueble y en tiempos demasiado cortos.

Es importante verificar que estos intermediarios cumplan con los siguientes requisitos:

  1. NUNCA darles un adelanto a cambio de firmar la Cesión de Derechos en un tiempo incierto.
  2. SIEMPRE revisar el expediente antes de comprar, NUNCA confiar sólo en fichas técnicas muy bonitas tanto en contenido como en diseño gráfico.
  3. SIEMPRE conocer al abogado que llevará el juicio hasta la adjudicación, escrituración y lanzamiento.
  4. SIEMPRE revisar todos los gastos que implica tomar posesión del inmueble en garantía, no sólo el valor de la Cesión de Derechos.
  5. SIEMPRE preguntar cuántos traslados de dominio hay que pagar para adjudicarse la propiedad en garantía.
  6. SIEMPRE hacer un estudio de mercado realista, no confiar el  valor de mercado que sugiere el intermediario.
  7. SIEMPRE conocer que institución financiera, empresa o persona está vendiendo la Cesión de Derechos.
  8. SIEMPRE exigir una atención personalizada, no del “equipo de ventas” o del “equipo de atención al cliente” que normalmente sólo transmiten información incompleta y a conveniencia de las empresas fraudulentas.
  9. SIEMPRE evaluar el tiempo que se puede tardar un juicio. Contando amparos y recursos que puede interponer el deudor.

¿Qué es una Cesión de Derechos?

Una Cesión de Derechos es un Contrato en el cual existe un Cedente y un Cesionario. El Cesionario recibe del Cedente todos los beneficios o perjuicios de un Contrato celebrado previamente con un tercero.

En el caso de las inversiones en Bienes Raíces, podemos hablar de una Cesión de Derechos Litigosos para referirnos a la compra de una deuda por parte de un inversionista al banco.

Esa deuda tiene como garantía un Bien Inmueble, el cuál será adjudicado al Cesionario en caso de que el deudor no pague su deuda con el banco, que después de la Cesión pasa a ser una deuda con el Cesionario.

Rendimiento de un Remate Bancario

El rendimiento de una inversión en remates bancarios es generalmente del 10 al 50%, aunque hay casos excepcionales en los cuales el rendimiento puede llegar a ser del 70%.

Las variables que hay que considerar para que el rendimiento sea mayor son:

-Precio de Compra del Remate o Cesión de Derechos.

-Valor Comercial del Inmueble.

-Honorarios legales (abogado).

-Pubicación de edictos.

-Desalojo (fuerza pública, cargadores)

-Honorarios Notariales.

-Impuestos (ISR por adquisición, ISR por enajenación, ISAI).

-Comisiones de comercialización a la compra y a la venta del inmueble.

-Adeudos de predial, agua, luz, mantenimiento.

-Posible remodelación del inmueble.

 

El rendimiento no es una simple resta de valor comercial menos precio de remate, se debe analizar cada caso para determinar qué rendimiento puede dar y en qué periodo de tiempo.

 

Inversión en Remates Bancarios

La Inversión en Remates Bancarios ha sido muy publicitada a raíz de que “gurús” como Robert Kiyosaki publicaron métodos de inversión en bienes raíces. Específicamente los “foreclosures” de Estados Unidos de Norteamérica que en México se conocen  como Remates Bancarios.

En México hay varias maneras de participar en este tipo de inversiones. Una de ellas es la Cesión de Derechos, en la cuál el inversionista compra la deuda que un deudor tiene con el banco (acreedor), convirtiéndose en el Cesionario.

Otra manera de participar en este tipo de inversiones es a través de los Remates Judiciales, en los cuales el inversionista debe acudir a los Juzgados en los que se lleva a cabo la subasta del bien y competir con otros inversionistas para quedarse finalmente con el inmueble.

Cada uno de estos métodos tiene particularidades que sólo un experto en la materia conoce, generalmente son los abogados expertos en juicios hipotecarios quienes dominan los procedimientos necesarios para llevar a buen término la escrituración y toma de posesión del inmueble en garantía.